世邦魏理仕：“数实融合”推动成都产业需求多样化

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“十年间，成都人口增量达615.9万人，仅次于深圳，成为中国第四座常住人口超2000万人的城市。”世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示，未来成都将从西部中心走向国际枢纽，打造内陆开放高地。近日，世邦魏理仕举办2023年成都市场发展及经济展望交流研讨会，《中国经营报》记者从会上了解到，今年上半年，成都优质写字楼市场迎来4个新项目交付，合计新增办公面积29.1万平方米；其中超八成位于天府新区，包括金为创新中心、天府法务产业大厦及保利天寰广场，推动该子市场规模的快速发展。写字楼租赁“降本增效”世邦魏理仕数据显示，成都优质写字楼二季度净吸纳量由负转正，实现约3.7万平方米，主要是得益于业主前期在谈的需求于年中陆续落地。但由于行业调整引致的办公面积整合或退租贯穿上半年，最终净吸纳量仅录得约2万平方米，半年环比下降56.2%。此外，值得关注的是，二季度受宏观环境不确定性走强的影响，市场情绪更趋谨慎，需求逐步降温。与此同时，优质写字楼市场整体空置率较去年年底上升3.6个百分点至24.4%；以价换量为市场去化的主旋律，导致平均租金仍处下行通道，跌幅为0.6%。新增需求按行业看，TMT重回首位，占比24.4%；金融业、专业服务业紧随其后，分别占比18.8%、12.7%。具体而言，“数实融合”发展背景之下，成都数字化与工业化加速融合发展，不仅为TMT需求增长续以动能，也令细分行业需求日趋多样。相关统计显示，上半年工业互联网需求占比攀升至82.1%，且其中不乏农业科技、房地产科技、数字工业设计等“数实融合”典型案例的需求落地；51.2%的TMT需求为内资企业贡献；34.9%的TMT需求落于大源（成都高新南区）。从企业的办公策略来看，“降本增效”将是未来一段时间内企业进行扩张时的关键考量。据《2023年中国办公楼租户调查》结果，近九成川内受访企业表示，未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速；出于对经济和业务不确定性的考量，亦有逾1/4的租户希望业主提供装修房作为提升其租赁策略灵活性的选项之一，这一比例在中小租户和业务弹性较高的科技互联网租户中更高。目前成都写字楼市场的发展趋势与企业办公策略的调整步调一致，并驱动一二级租赁市场呈现发展新格局。在CBRE监测的单一业权甲级写字楼中，近七成楼宇可提供“拎包入驻”产品，其中业主自营和第三方办公服务运营商占比各半。在写字楼之外，成都的零售物业同样有明显增长。新增需求按业态看，餐饮、体验表现亮眼，需求占比较去年下半年分别增长6.5个、4.0个百分点到38.4%、16.4%；零售及主力店业态的需求占比分别为43.0%及2.2%，较去年下半年分别收缩9.3个、1.2个百分点。引领西部发展从市场环境来看，近年来成都的产业发展十分迅猛。谢凌指出，自2016年起，成都第三产业占GDP比重超过50%，并稳步提升至经济总量约三分之二，对产业发展形成强有力的支撑。服务业占比提升的同时，其内部结构亦在持续优化，生产性服务业在服务业中的占比提升至2022年的51.5%，生产性服务业对经济带动进一步提升。信息传输、科学研究、金融业和租赁商服务业等领域成为生产性服务业核心增长点，增加值占生产型服务业比重达73.7%。从科创实力来看，成都同样可圈可点。成都上榜全局科技集群百强第29位，位居全国第七，是西南地区重要的科创核极。科创板上市（过会）企业总数达到了17家，领跑西部，居全国第六。据了解，目前已经有315家世界500强企业落地成都，位居中西部城市第一位，其中70%为境外500强企业。而在成都新批待建的领馆中，有一半是位于南亚、东南亚的“

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