存量房贷利率调整，又有大消息

中国基金报记者 马嘉昕

近期，关于存量房贷利率调整问题成为市场关注热点。据悉，今日，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图在网上传播开，更是引起市场广泛热议。

(资料图)

在监管多次发生要调整存量房贷利率之后，近日，多家上市银行高管也纷纷在中期业绩发布会上透露表示，对于存量房贷利率下调进行了业务的梳理、分析、测算，已经有了预案。

不过，鉴于下调存量房贷利率需要统筹兼顾多重因素，这给具体的调整增加了复杂性，相关措施的落地很难“一刀切”。未来将在有关部门指导下稳妥推进实施。

多家银行：

已做好存量房贷利率下调预案

8月29日，市场上一张截图流传开来。图中信息显示，该银行拟于8月30日(本周三)下午召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部/消保部、公司部、网金部等部门参会。同时，该会议地址的落款处为交银大厦，换言之，本次召开会议的为国有六大行之一的交通银行。

随着此信息流传，不言而喻的是，也反映出市场对银行能否对存量房贷利率下调的高度关注。

易居研究院研究总监严跃进看来，涉及多部门参会，说明银行在对存量客户房贷利率的摸底，以制定更精准的政策。“当前各个银行都在积极部署这项工作，进而使得降低存量房贷利率的工作不再是口头上的，而进入到论证和实操阶段。”

特别是，近期银行的年中业绩发布会上，多家银行高管也就存量房贷利率调降纷纷发表看法。

招商银行行长助理彭家文看来，从央行的发声来看，“鼓励和支持”直接变成了“指导”，判断存量房贷利率下调是势在必行，是大概率事件。目前来看，该行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。主要考虑是现在有很多因素需要兼顾好。

中信银行副行长谢志斌表示，该行密切关注监管导向和市场的动向，对行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整，已做好了预案。后续该行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。

华夏银行行长关文杰表示，存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定的影响，该行也将在监管部门的指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展，履行好社会责任。

8月29日，农业银行发布业绩报告并召开中期业绩发布会。农业银行副行长林立表示，近期央行明确指导商业银行有序调整存量个人住房贷款利率，这有利于减轻部分存量居民住房贷款客户的财务负担，也有利于商业银行平滑提前还款的压力。

在有关政策方案明确之后，农行将抓紧制定具体的操作细则，尽快完成合同文本的准备，加紧系统改造等调整方面的工作，积极做好组织实施。

尚需统筹兼顾多重因素稳妥推进

在市场普遍看来，当前，银行尽管已经对下调存量房贷利率有所预期和准备，但在具体实施上，仍需要统筹兼顾多重因素，并普遍表示将在有关部门的指导下稳妥推进给予实施。

“如何兼顾好因城施策的问题，在因城施策的同时又怎么考虑好公平性的问题，还有银行系统能不能支持的问题。”彭家文表示，这些都非常复杂，各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样，都要考虑到。总体来看，该行会在央行的指导下按照市场化、法制化的原则稳妥地推进实施。

就此问题，谢志斌也表示，实际操作需要考虑对客政策的一致性，也要考虑各区域的差异性及利率调整力度等诸多因素。“比如说，从客户角度看，各银行按照相同的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情，但从区域情况看，历史上地产政策是“因城施策”的，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。”

在建设银行的业绩发布会上，该行首席财务官生柳荣表示，存量按揭贷款利率按市场化原则来进行重新商定，确实对后续的银行净息差会产生一定影响。现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通，现在测算还是有一定的难度，净息差肯定会有一定的下行压力。”

不过，彭家文也坦言表示，对银行存量房贷利率调降不能仅看到负面影响，也有正面的影响：第一，存量房贷利率下调的背景是因为提前还贷的量比较大。随着存量房贷利率的下调，整个住房贷款的提前还贷的因素会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长；第二，随着存量房贷利率下调，一定程度上会增强客户的黏度，会对客户的经营进一步加深从而对零售业务的增长有利。

已为存量房贷利率下调创造空间

在业内人士看来，8月份，央行采取的非对称降息也或为存量房贷利率的调整创造了条件。

据悉，8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。

中银证券全球首席经济学家管涛表示，LPR5年期利率没有降，很重要的原因是考虑净息差。

“央行也多次提到要保持金融服务实体经济的可持续能力，要维持合理的利润和净息差水平。现在一、二季度境内银行的净息差水平是1.74%，监管部门认为合理的水平是1.8%，已经是持续低于合理水平，可能会影响可持续性。”管涛表示，此次非对称的降息，也意味着为未来个人住房存量贷款利率调整创造了条件，因为存量贷款这个规模比较大，LPR5年期不降也意味着可以让存量先调，然后逐渐和增量的存贷款利率逐步收敛，这样的话也可以减少利率下行对银行净息差的压力。

“当前，居民投资和资产配置行为发生改变、新发放住房贷款利率已实现大幅下调，但效果较为有限的情况下，存量按揭利率调降能够更好地起到稳预期、稳地产、稳信用的作用，且能够通过降低贷款置换行为，减少空转套利风险，规范市场秩序。”民生银行首席经济学家温彬表示，当前，新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大，且银行息差持续承压环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。

严跃进建议，在今年和明年各个银行可以针对存量房贷利率客户进行普遍下调20个基点。“这样做的好处是，很多地方增量房贷利率都下调了至少20个基点，所以存量房贷跟着这个节奏，本身也有一定的合理性。同时也不会对银行的利差等产生过大的影响。且可以规定此类政策是阶段性的，主要在2024年12月前奏效。”

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